危急的富力地产

2017年7月,一场世纪并购,让富力地产一跃成为全球最大的高端酒店集团。那时,富力以199亿的大扣头拿下77家酒店,这笔地产界的成交,一向为人们津津笑道,而富力地产也是走上了人生顶峰。

时间总是不经意的流逝,让人忘了那时富力的风光。三年以前了,富力地产展现在人们刻下的是另幅样子:巨额债务“缠身”,债券告急,借新还旧,富力一再站优势口浪尖。

5月19日,富力地产100亿幼公募公司债券在深交所挑交注册,这100亿的债券用于清偿或回售2020年到期的7只债券。5月20日,富力地产名下16富力03债券价格异动,较上一日收价跌3.65%。

借新还旧,云云的日子不知何日到头。截止2020年一季度末,富力地产的欠债周围达到3518亿,起伏欠债2245亿,短期欠债828亿,而富力地产账面的货币资金只有337亿,资金无法隐瞒短期债务,只能赓续的举债,且富力连遭出售下滑、现金流赓续七年告负,这几年来,富力地产走的实在有些举步维艰。

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停留拿地风波

富力地产成立于1994年,倚赖广州旧改起身,2005年富力在港上市,是国内较早晨市的房企之一。

富力地产是本世纪初期独领风骚的粤系房企领导者,北京上海等一线城市的富力广场可见其硬核度,其与中国恒大、碧桂园、雅居笑集团、相符生创展并称为“华南五虎”。

富力地产,曾赓续众年位列中国房地产企业综相符实力始位。2007年,富力地产以161亿元出售额位居中国房地产走业第4名,气势直逼那时的地产“年迈”万科,居“华南五虎”之始。不过,这一排名成为历史,13年以前,2007年的绚丽成了富力地产至今无法表现的高光时刻。

早期的富力地产,很大程度在于疯狂举债式的膨胀,富力地产董事长李思廉就曾与王石因商业地产高杠杆膨胀的题目争得面红耳赤。

2007年,富力地产的欠债率高达139.5%,2008年金融危机,房地产迎来矮谷期,富力地产出售随之遭遇重创,现金流主要,短债危机一触即发,或得好于“四万亿计划”的刺激,富力地产幸运逃过一劫。

时隔一个12年的轮回,富力地产又由于高欠债、资金难得一再受到市场关注 ,尤其是2019年7月,富力地产董事长李思廉签定的一纸“原则上休憩拿地”的内部文件在网络流传,袒露了其资金主要局面。

近来,随着富力地产的年报和一季报吐露,其实在债务状况为表界所熟知。

截止2019岁暮,富力地产的总资产4272.86亿,总欠债达到3475.27亿,资产欠债率达到81.33%。

尽管富力地产一向说在要降欠债,但是欠债不降逆升。行为房企的主要指标,2019年富力地产的净欠债率达到198.9%,比上一年的184.1%又增补了14.8%,这一数字远高于走业平均程度。且近5年来,富力的净欠债率稳步攀升走高,望不到好转的迹象。

2019年,上市房地产企业的平均净欠债率为92.52%,富力地产的净欠债率比走业平均水准的两倍还众,净欠债率排在倒数第二,仅次于泰禾集团。

截止2019岁暮,富力地产的起伏欠债为2043.03亿元,图片中心其中短期贷款为622.7亿元,账面上不受限货币资金仅为299.04亿元,十足无法隐瞒短期贷款。

从有休欠债方面来说,富力地产的有休欠债达到2023.89亿,包括短期借款139.2亿元、一年内到期的非起伏欠债729.4亿元、永远借款809.7亿元、搪塞债券379亿等,这些债务无疑增补了重大的利休成本。

2019年,富力地产的融资金额达到300众亿,但这些钱,只够富力地产用来清偿短期债务。

债务压力重大

2019年,富力地产原定的出售现在的为1600亿元,但实际只完善了86.4%,出售额为1381.9亿元,同比略添5%,这个出售额位居排走榜第21位。

现在,富力的出售周围与房企第一梯队渐走渐远,还有回款率、毛利率逐渐下滑。

2019年,富力地产确认的生意业务收好908.14亿元,同比添长18.16%;毛利297.73亿元,毛利率32.8%,相比于上年36.4%,消极3.6个百分点。

按照有关数据统计,2019年房企的平均回款率为82.4%,然而,富力地产的回款率仅为62.2%,富力地产的回款率情况远矮于走业平均水准。

回款率矮直接影响企业的经营现金流。这几年,富力地产的经营现金流净额赓续众年为负,2012年-2019年富力地产的经营现金流别离是-24.64亿、-118.62亿、-220.65亿、-3.56亿、-33.38亿、-72.87亿、-86.17亿、-241.45亿。

原形上,受疫情和地产调控等影响,出售压力重大,富力地产与主办人李湘配相符,直播卖房,但是从业绩上望,出售照样大幅下滑。今年一季度,富力地产总权好相符约出售金额约为167.1亿元,出售面积140.13万平方米,同比别离缩短32.65%和34.87%。

这让一季度富力地产的收好大跌,当期净收好1.51亿元,同比消极65.68%;归属母公司净收好6657万元,同比缩短83.48%。现在,富力地产仍有存货2334.4亿元,存货占起伏资产的比例为71.4%,往化能力有待强化。

同样异国稀奇,一季度,富力地产的经营运动产生的现金流量净额照样为负,-60.85亿元,现金流赓续的负现金流,难以保障其偿债能力。同时,当期富力地产的筹资运动产生现金流为143.26亿,清偿债务支付现金92.16亿,筹资现金流净额约为9.41亿。

为了缓解债务压力,自2018年起,富力地产开起大举发债,以前起码发债26次,融资超过514亿元,几乎一切用于还债。

2019年,富力地产获得的借款总额为1971.4亿元,银走贷款、离岸美元优先票据、境内债券、中期票据及超短期融资券托贷款及其他别离占49%、17%、22%及12%,融资成本增补7%至56.00亿元。

今年4月,国际评级机构穆迪将富力地产及其香港子公司的“B1”企业家族评级列入降级不都雅察名单。穆迪认为,“鉴于富力地产异日12-18个月的大周围再融资需要,对其企业家族评级的下调,逆映出吾们对其高债务杠杆率和起伏性风险上升的忧郁闷”。

富力地产当下的危急,很容易让投资者对比曾经的绚丽。在地产江湖数年沉浮,富力地产从曾经的地产贵族到被恒大、碧桂园远远甩在身后,地产界第一梯队的故事已和富力越来越无关。曾贵为“华南五虎”之始,渐走渐远,成为“衰退贵族”。